Nie każda firma potrzebuje wielkiej hali magazynowej. Coraz więcej przedsiębiorstw szuka przestrzeni, która pozwoli im sprawnie prowadzić działalność, zoptymalizować koszty i rozwijać się bez konieczności angażowania dużych środków w infrastrukturę. Obserwując zmiany na rynku nieruchomości przemysłowych, widzę rosnące znaczenie formatu Small Business Units (SBU). To podejście, które daje przedsiębiorcom większą swobodę, a inwestorom stawia nowe wymagania dotyczące projektowania obiektów.
Dzisiaj chciałbym wrócić do oficjalnego otwarcia WPIP Logistics Park w Bydgoszczy. Ta inwestycja jest dla mnie interesującym przykładem szerszej zmiany, którą obserwuję na rynku. Zmiany w podejściu do przestrzeni biznesowej – jej wielkości, funkcjonalności i sposobu wykorzystania. Przez lata rozwój infrastruktury magazynowej kojarzył się przede wszystkim z dużymi parkami logistycznymi i powierzchniami liczonymi w dziesiątkach tysięcy metrów kwadratowych. Dziś coraz wyraźniej widać, że rynek potrzebuje również innych formatów. Nie mniejszych ambicji, ale po prostu innej skali i sposobu organizacji działalności.
Rynek nieruchomości magazynowych zmienia swoje priorytety
Dane rynkowe dobrze pokazują, że przedsiębiorcy coraz uważniej przyglądają się wykorzystywanej infrastrukturze. W raporcie European Logistics Occupier Survey 2026 CBRE wskazuje, że firmy coraz częściej przenoszą działalność do lepszych jakościowo obiektów, zamiast wyłącznie zwiększać zajmowaną powierzchnię. Istotne znaczenie mają m.in. koszty eksploatacji, efektywność budynków, możliwości automatyzacji i dostęp do odpowiedniej infrastruktury energetycznej.
Co ciekawe, ponad 44% ankietowanych najemców wskazało dostępność mocy jako jeden z najważniejszych czynników przy wyborze obiektu. To pokazuje, jak bardzo zmieniło się podejście do nieruchomości magazynowych. Budynek ma nie tylko zapewniać miejsce do przechowywania towarów, ale również odpowiadać na coraz bardziej złożone potrzeby operacyjne przedsiębiorstwa.
Z perspektywy inwestora uważam to za ważną wskazówkę. Projektowanie obiektów przemysłowych wymaga dziś szerszego spojrzenia niż jeszcze kilka lat temu. Trzeba myśleć o sposobie użytkowania budynku, kosztach jego utrzymania, możliwościach adaptacji i warunkach, jakie zapewnia pracownikom.
Small Business Units – przestrzeń w skali przedsiębiorcy
Właśnie dlatego interesuje mnie segment Small Business Units. To format powierzchni magazynowo-biurowych, w którym poszczególne moduły mają zazwyczaj mniejszy metraż i mogą funkcjonować jako samodzielne jednostki biznesowe.
W praktyce oznacza to połączenie magazynu, biura oraz zaplecza socjalnego w jednym miejscu. Firma nie musi organizować kilku oddzielnych lokalizacji, a poszczególne obszary działalności mogą być ze sobą znacznie lepiej skoordynowane.
Widzę tu potencjał dla wielu rodzajów przedsiębiorstw: firm e-commerce, dystrybutorów, operatorów logistycznych, podmiotów produkcyjnych czy usługowych. To również interesująca opcja dla firm, które rozpoczynają działalność lub testują nowy model biznesowy i nie chcą od razu wiązać się z dużą powierzchnią.
Nie oznacza to oczywiście, że SBU zastąpią tradycyjne parki logistyczne. Traktuję je raczej jako uzupełnienie rynku, odpowiadające na potrzeby przedsiębiorstw, dla których duży obiekt byłby rozwiązaniem nieproporcjonalnym do skali działalności.
Potwierdzeniem, że ten format ma swoją specyfikę rynkową, są również dane Savills. W raporcie Warehouse and Industrial Market in Poland, Q1 2025 analitycy wskazują, że małe jednostki biznesowe o powierzchni poniżej 1000 m² osiągają wyższe stawki czynszowe niż standardowe duże moduły magazynowe. To interesujący sygnał, pokazujący, że mniejsza skala i specyfika tego segmentu mają swoją wartość dla najemców.
Bydgoszcz – sprawdzamy ten model w praktyce
Jednym z projektów, w których rozwijamy to podejście, jest WPIP Logistics Park Bydgoszcz. Zdecydowaliśmy się na realizację obiektu w formule SBU, odpowiadającego na potrzeby firm poszukujących połączenia funkcji magazynowej i biurowej. Przy wyborze lokalizacji istotne były dla nas zarówno możliwości transportowe, jak i otoczenie gospodarcze. Bliskość DK10 i S10 ułatwia organizację transportu w kierunku Poznania, Gdańska i Warszawy. Znaczenie ma również dostęp do infrastruktury kolejowej i lotniska. Dodatkowym atutem jest sąsiedztwo Bydgoskiego Parku Przemysłowo-Technologicznego oraz terenów Pomorskiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej. Nie chciałem jednak, aby projekt był wyłącznie odpowiedzią na potrzebę zapewnienia powierzchni magazynowej. Ważne było dla mnie również to, jak będzie funkcjonował na co dzień.
Każdy moduł łączy część magazynową z biurem i zapleczem socjalnym. W obiekcie zastosowano m.in. ogrzewanie hali, wentylację i oświetlenie LED. Przewidziano również rozwiązania ułatwiające obsługę logistyczną, w tym bramy z poziomu zero. Przestrzeń daje także możliwość zastosowania wysokich systemów składowania – regały o wysokości do 10 metrów pozwalają efektywniej wykorzystać kubaturę magazynu. Pierwszymi najemcami zostały firmy Pharmalink i GREEN ORO. Już na etapie otwarcia inwestycji wynajęte było około 30% dostępnej powierzchni. Odbieram to jako pozytywny sygnał, choć oczywiście ostateczną ocenę projektu zweryfikuje jego dalsze funkcjonowanie i poziom zainteresowania ze strony przedsiębiorców.
Magazyn to również miejsce pracy ludzi
Jest jeszcze jeden aspekt, któremu chciałbym poświęcić więcej uwagi. W rozmowach o obiektach przemysłowych często koncentrujemy się na metrażu, wysokości składowania, liczbie doków czy parametrach technicznych. To naturalne, bo są to istotne elementy infrastruktury. Nie powinniśmy jednak zapominać, że z tych budynków codziennie korzystają ludzie. Komfort termiczny, wentylacja, oświetlenie, dostęp do zaplecza socjalnego i ergonomiczna organizacja przestrzeni mają realne znaczenie dla warunków pracy. Szczególnie dobrze widać to w dużych obiektach przemysłowych, gdzie nieprzemyślane rozmieszczenie poszczególnych stref może oznaczać niepotrzebne przemieszczanie się pracowników i stratę czasu.
Zwracam na to uwagę również przy projektach o większej skali. Warto zastanowić się, czy jedna centralna strefa socjalna rzeczywiście odpowiada potrzebom całego obiektu, czy lepszym rozwiązaniem byłoby rozmieszczenie mniejszych punktów zaplecza bliżej miejsc pracy. Takie decyzje mogą wydawać się drugorzędne na etapie koncepcji, ale później wpływają na codzienną organizację działalności. Dla mnie nowoczesna nieruchomość przemysłowa powinna być projektowana z uwzględnieniem obu perspektyw: efektywności operacyjnej przedsiębiorstwa i komfortu osób, które w niej pracują.
Nie chodzi o to, żeby budować więcej, ale mądrzej
Z realizacji takich projektów jak WPIP Logistics Park Bydgoszcz wyciągam jeden ważny wniosek: nie ma jednego uniwersalnego modelu przestrzeni dla wszystkich przedsiębiorstw. Jedne firmy potrzebują dużych centrów dystrybucyjnych, inne szukają lokalnego zaplecza magazynowego, a jeszcze inne chcą połączyć produkcję, magazynowanie i administrację w jednym miejscu. Zadaniem inwestora jest zrozumienie tych różnic i zaproponowanie rozwiązań, które rzeczywiście odpowiadają na konkretne potrzeby. Wierzę, że właśnie w tym kierunku będzie rozwijał się rynek nieruchomości przemysłowych. Większe znaczenie będą miały jakość techniczna obiektów, ich funkcjonalność, koszty eksploatacji i możliwości dostosowania do zmieniających się procesów biznesowych.
WPIP Logistics Park Bydgoszcz jest dla nas jednym z doświadczeń, które pozwalają rozwijać tę perspektywę w praktyce. Nie traktuję go jako uniwersalnego rozwiązania dla każdego przedsiębiorcy, ale jako przykład formatu, który może dobrze odpowiadać na potrzeby określonej grupy najemców.
Zawsze uważałem, że dobra inwestycja powinna wynikać ze zrozumienia rynku, a nie tylko z możliwości realizacyjnych inwestora. Dlatego chcę, abyśmy jako Grupa WPIP nadal uważnie obserwowali przedsiębiorców, ich potrzeby i zmiany w sposobie prowadzenia biznesu. Ostatecznie wartość nieruchomości mierzy przede wszystkim tym, jak dobrze służy ludziom i firmom, które z niej korzystają.
